导读：自年7月25日至年8月24日，洋下（含水头村）旧屋区改造项目位于六一北路东、西两侧，晋安河以东，金鸡山以西，北二环以南，前岐西路以北，占地总面积约亩。该项目分为两个地块，其中洋下新村旧改项目占地约亩，水头村旧改项目约亩。
房屋征收面积约64万方，征收户数约户（其中洋下约户、水头约户）。按90%就地实物安置、10%货币补偿测算，需建设安置房面积约63万方，征收费用达49亿元。
经过4年的时间，如今的洋下新村已经大变样了，今天就一起来解读一下这个板块希望能给大家带来一点对板块的了解，依然从板块的地理位置，板块的产品属性，板块的优劣势，板块的发展来解读。
多次接触洋下新村，感受都一样
过去的洋下新村给人们的印象最深刻的三个字：脏、乱、差。作为经纪人我也去过很多次这里带客户看房，10年只成交了一套洋安公寓，太可怜了。
第一次接触洋下新村的时候是年，同事带我去买二手电动车，简称黑车市场。品牌电动车，九成新，原值多元，二手价格元，就这样走进了洋下新村，给我的印象就是再也不想来第二次。因为是晚上，黑乎乎的，而且都是民房，一点大城市的样子都没有。
第二次接触是带客户看洋下新村的房子，虽然现在已经忘记客户为什么要买这里的房子，却也没成交，年这里的价格均价大概0元/平米，客户兜兜转转，最终还是因为环境的因素而放弃了。
第三次接触是去金鸡山公园，金鸡山公园是年以后做了整顿改造，停车相当的紧张，小区的道路到处都能看到小车随意停放，一点绿化都没有，而且店面还多，卫生环境糟糕透了。
第四次成交洋安公寓，这是工商局的单位宿舍，现在其他都拆了重建，只有洋安公寓还在，14年成交，平米，万，性价比也算是高的了。
总评：一个没有管理的环境的社区，环境会越来越糟糕；一个被大众嫌弃的地方，一定有它的独特之处；一个老破旧的危房，注定会被拆迁改造。
不可多得的地理位置
火车站这么多年的发展一直不动声色，改造了一次又一次，虽然周边的环境提升了不少，但是商业却迟迟没有起来，因为道路一直处于修缮的状态，所以已经失去了大家的目光。
毗邻在火车站、晋安河，五四路商圈的交汇处，还有二环，六一路，华林路的主干道，又有地铁一号线，三号线的加持，且背后就是金鸡山公园，前面还有温泉公园。在市中心作为新的板块发展，这里的交通，位置都有天然的优势。
晋安河的左侧是温泉板块，划片温泉小，市场的均价为40元/平米，一路之隔的洋下新村将成为五四路上班且无需学区房的核心选择，火车站周边的环境比较一般，选择的范围也比较狭小，六一路的新盘也少，所以洋下新村未来是不会缺客户购买的。
金鸡山旁边的溪口隧道已经通车了，去东二环的路程仅5分钟，交通实在是太方便了。
从一下图片可以看出，洋下新村的板块已经发生天翻地覆的变化。
洋下新村的现状
龙湖盛天·天钜项目的安置型商品房已经交付使用了，现在进入洋下新村已经可以看到城市高楼林立的样子，道路规划也很不错，虽然没有看到大型的生活超市，以后应该会有的。
历经4年的建设，旧屋区简陋的棚屋早已不见踪影，取而代之的是现代化、智慧化的宜居社区。这里已经被打造成安置型商品房样板社区。
进入小区，映入眼帘的便是精心设计的主入口与园区绿化带。在园林景观层面，小区建设了不同主题的精致化互动园林，配以邻里交流空间、康体健身运动场、儿童乐园等多种设施空间，打造全龄乐活景观体系。
虽然是毛坯交付，户型结构也很符合当下的人们对户型的要求，可以实地看看户型，符合居民的生活行为规律。屋内采光、观景视野均是上佳，通风路线同样流畅。
物业管理一直是安置房的诟病，而这里的安置房选择的是龙湖物业，一个好的物业会让房子更加保值。龙湖盛天·天钜项目将由全国四强物业“龙湖智慧服务”同步开展物业服务管理。
板块的价格如何
新旧差距每平米相差0元/平米，同样的路段，同样的配套。只能说明，有钱人享受的居住环境就是不同的。
龙湖的天钜二手价格：一区价格元/平米，三区元/平米；
年社区的洋交公寓均价20元/平米，98年的公安公寓2元/平米，洋下新村均价元/平米，洋下花园均价0元/平米：
一手房的正荣悦荣府均价也在20元/平米左右：
价格分析：按照当下的市场，这个几个新盘价格肯定是偏高了，安商房社区单价3万多肯定是没人愿意接手的，因为这开发时间较早，现在已经交房了，可见大部分业主是在年左右的时间购买，当时的价格可是市场的最高峰。现在应该很多亏着卖房了。
二手房单价元左右性价比还是市场均价，因为板块的大部分道路已经改造完成，所以配套上对比环南一村，更有优势。但是如果是楼层高，或者一楼，那么建议可以和业主谈10多吧。
板块的发展空间
洋下新村这个板块的发展我个人是看好的，但是也要吐槽一点它的缺点，以免读者说我在行销这个板块。
第一，板块内都是安置房，安置房最大的问题依然是人文素质的问题，逢年过节最清楚，楼道烧纸钱，熏得黑黑的，杂物也会随意放在楼道，时间久了，管理难度会增大，再好的房子也会被弄得乱糟糟的，福州各大安置房都有这个特点。
第二、真地铁，但是不能打着地铁的优势，去地铁口太远了，公交站也不是很方便，而且这里还有历史遗留问题，就是原来商户还是很多。
第三、安置房有0多户，这里以后的产品将会大大增加，而且安置房的面积段都是45.60.75.90.这种面积户型段的，以后出售的量会很大，不一定有好价格。
个人看好这个板块的最大核心点是：环境配套与地段优势，上面有介绍过这里的地段特点，四通八达的同时还有天然自带流量的火车站这里的居住环境又高于火车站周边的房子，所以这里会成为首选。其次是东二环的价格真的挺高，这里的价格目前在元/平米左右，又毗邻六一路，东街口，五四路，所以有点类似市中心另一个后花园的感觉。
#房产教练周小方#点点
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