我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：你好，星叔:无锡滨湖区二手房纯投资，93年，平万可以入手吗？靠近新体育中心。
回答：这种户型属于老破大投资不建议。
一般不建议买二线城市房龄超20年的房子，除非带有顶级的学区。房龄太长以后再卖时银行贷款年限受限，升值空间比次新房小很多。
老破大和老破小有个共同的优点就是地段好，大部分老破大都在中内环。是属于房地产刚兴起的一种产品。
老破大因为地段好，面积大，还有一个优点是租金优化空间很大。早期很受业内人追捧。
但是老破大的缺点是品质差，一梯多户，物业差，而且大多没有小区，没有绿化。
现在很多高品质新房出来之后，老破大地段优势被稀释，户型又不讨巧，而已投资市场上已经逐渐不被看好了，新兴人类接盘侠并不买账。
对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，
一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，
而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。
当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。
另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。
新手投资买房建议避开老破大，自住在预算受限又想往中内环住，放弃小区品质的需求，可以考虑。
提问：星叔好，请问买房考虑因素，如户型，地段、交通，价格等因素，哪些更重要？
回答：按重要性从高到低列示。
1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。
它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。
4、租金回报率。一般上海只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上
5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。
1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
提问：星叔收到你的回答非常激动，也非常感谢，就昨天那个问题，如果绿城玫瑰园的房子出手了，奉化其他地方还能吗，东部新城，东钱湖这二个地方位置我们都不是很熟悉，怕入错了坑，而且入东部新城的房子子弹也不够，麻烦星叔帮我再指点一下
回答：首先不知道你绿城玫瑰园出手后资金有多少，可以根据你的资金情况来制定方案。
奉化我是不看好的，人口都是净流出的，产业是实在不多的，全靠城际铁路、方桥区域的带动，其实对奉化城区影响是不大的。
奉化最大的优势就是靠近宁波城区，它承接的是城区人口的外溢需求以及部分投资客。
但真正有钱有购买力的人，是不会去奉化买房的。
要靠奉化本地人支撑起二手房交易量是比较困难的。还是要看主城区价格挤压之后，有多少不能接受老破小的购房者搬到奉化去安家。
奉化项目四面开花，除了主城区，还有两条开发的主轴。第一条也是最大的主轴是沿地铁3号线，从方桥一直到金海路；第二条是从溪口，往东一直到莼湖。
如果一定要买在奉化，务实的来看，选择奉化主城区，仍然应该是排在最优先级的。
另外地铁3号线沿线。北有金茂，中有保亿，继续往南有万科，一直往南有宝龙。
无论如何，奉化的每一个板块都经不起爆炒，因为爆炒之后如果没有接盘侠，最后必然是一地鸡毛。
市场蛋糕越小，就越容易凉透，这个道理在奉化也一样适用。
提问：星叔你好，想问下二代征信目前是否一定会双方都上征信？有些银行
说可以上一方征信是否可信？因为我有户口，但流水覆盖不了两倍月供额度。我老公有流水但又没有购房资格。
如果尚不确定一定会上征信，你建议下你一个人名字还是两个人好呢？若是两人
公积金万额度的话，总房贷比单人60万额度便宜15万左右。
另外听说公积金要取消，你怎么看？
回答：1、现在只上一方征信的,以后则是双方都上,具体之后慢慢就会知道,验证事实了。
至于银行说可以只上一个人,也不是不可以做到,那就是录入系统的时候,另外一
个人故意不要录入系统即可了
2、房产证写几个人名字，如果你们还会购买第二套，甚至更多套，那么还是写一个人比较好
如果你们近期内不会再买房(近期是5年内)，那么写两个人，申请万公积金没问题(外地户口可以申请公积金的，只要已经有2年公积金缴存记录)。
3、长期以来，住房公积金饱受“鸡肋”的质疑，食之无味，弃之可惜。
食之无味，是因为公积金强制缴存。如果不买房，能提取的额度十分有限，大量的资金沉淀在账户里，任其贬值，同时还面临被挪用的风险。
即使买房，在暴涨的房价面前，公积金贷款额度越发捉襟见肘。
事实上，在不断上涨的房价面前，大多数人无力买房，根本就没有使用过公积金贷款。
弃之可惜，是因为公积金已经扎根于现实，与经济生活密切融合。
公积金贷款属于政策性贷款，其利率远远低于商业贷款，加上税前抵扣带来的合理避s，企业必须强制缴存赋予的实际收入，公积金背后涉及着无数员工的具体利益。
公积金的最大收益群体是普通百姓，每个月还房贷靠公积金撑着。
取消的话相当于降低这部分人的收入了，并且还是个规模不小的群体
目测不会直接取消为企业减负。
顶多拓展公积金的用途，让那些没有房贷压力的人可以把钱拿去他用。
特殊时期可能会采取多措施为企业家解困
公积金，本身还是具有一定的存在意义，商贷与公积金贷款还是存在很大区别，房贷利率高低、还款周期等，直接影响到购房者的成本。
如果取消住房公积金制度，则需要有相应配套措施，为企业减压，同时也会考虑到购房者及普通居民的压力的
提问：你好，星叔，我老家是徐州丰县，现在县城一套房，想在徐州市再购置一套，留给儿子兼投资吧，现在儿子12岁，手里有40的现钱，推荐一个徐州的楼盘，还有徐州现在值不值得购买，谢谢，老婆有公积金，能贷35吧，如果购房，把房款付到留35万只贷公积金，合算吗？谢谢，第一次提问，脑子是空的，想到哪里说哪里，90平方左右的精装修房子值得买吗？
回答：首先你有这个提前投资的想法是正确的，而且从县城往高能级城市发展，一方面你的资金更能保值升值，不然留在手里跑不赢通货膨胀，另一方面为你孩子提前规划，以后他想去大城市买房，你们可以进行出手置换，就可以很好实现风险对冲。
如果你月贷能力充足，建议组合贷，公积金+商贷，把贷款贷足，选择30年等额本息。面积控制在90-平三房，未来流动性最好。
徐州可以考虑高铁这条线周边，铜山新区的万达周边，云龙湖周边。
徐州总价万以上，单价1.5万以上的高端购买人群今年慢慢消失了，购买力没了。
单价在1-1.5万元/平米之间，总价在-万的中端改善型群体还正常存在。
而70-平米，单价1万以下，总价万以下的低端购买人群还比较庞大，这是成交的主力。
提问：新会员，问：浙江衢州一套房想卖，出手后有大约w,另部队公积金可贷60w,老家辽宁，想沈阳卖房，哪个区块，哪个楼盘比较合适，1套还是2套？谢谢！
回答：整个东北城市来看，沈阳投资价值是最高的。
作为半闭合型市场，整体的楼市以改需为主，整体房价均价在多。
沈阳楼市特征是二手房卖的远不如新房，老破小与次新差价极大，这要从沈阳人的习惯理解。
沈阳人好面子，宁可买远郊新房也不愿买市区老房，相对来说老房子性价比更高。
沈阳人有固有观念，看不上沈北，其实沈北都是新的，还是有发展空间的。
沈阳作为省会城市房价并不高，沈阳投资还相对安全，目前的投资市场要放低预期。
放弃投机心理，理性和稳健是基本点，能放得住是关键，改需是市场的主力军，需求和板块发展是未来升值的基础。
当然，也可以追低，以低的价格，入驻这个城市，分享城市的红利，赌以后是刚需市场。
沈北就是，沈北目前虽然经历了一波补涨，但是相对来说还是价格低洼区域。
浑南最具有潜力的就是新市府板块，其次是21世纪板块和白塔这两个板块离市区较近，配套交通相对完善，有一定的入住率，投资比较安全。
浑南市场整体来看，未来的人口流入以及学区商业的兴建和zf的持续投入会是这个板块发展的命脉所在。
北皇姑是沈阳北边核心，会拉动着整个北于洪、沈北涨价。因为地铁加持，地块成熟，这个地方更会吸引老皇姑人来进行改善。
沈阳投资回报率高的楼盘，具体详见内部分享
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