成功出让！
10月9日，丽水括苍路与灯塔街交叉口东南侧地块成功被丽水市龙邦企业咨询有限公司以3.42亿元拿下，溢价率8.57%，楼面价元/㎡。
制/大大轩
PART1
最高限价2.5-2.7万/㎡
备案最高限价-元/㎡！
根据地块信息，括苍路与灯塔街交叉口东南侧地块总面积㎡，容积率1.5-1.6，起始价3.15亿元。
括苍路与灯塔街交叉口东南地块
位置：括苍路与灯塔街交叉口东南侧（医院东侧）
总出让面积：㎡
用地性质：住宅、商业、教育
容积率：1.5≤FAR≤1.6
建筑限高：≤60米
建筑密度：≤30%
图源土拍网
地块要求
1）住宅建筑应为六层及以上
2）配建9班制幼儿园
3）建筑层高不小于3米
PART2
地块内外配套
根据已知经济指标，我们初步制作了一张地块楼幢分布图，小区内部最多可以排布5幢楼，大概位置前二后三，中间预留出一块空地作为中心花园景观，右下角长条形部分作为幼儿园。
整体来看，小区总体量不大，单栋楼层数不高，每幢楼的采光、通风情况较为理想，且小区还配有幼儿园。
户型方面建议以90-㎡三房/四房户型为主，在丽水现有市场，过大户型产品容易产生滞销现象，普通购房者更加偏向于中等户型。
制/大大轩
外部配套方面，商业、医疗、教育、交通四大主要配套基本完善。
地块正西侧是丽水市医院、万象山公园、括苍路，正北侧是城北小学、括苍中学、灯塔街，周边还有星火批发市场、百货大楼、夜市、溪口大桥等生活配套。
制/大大轩
对于该地块，医院相较于学区等其它配套是最大的亮点所在，也就意味着该项目目标客群是城西地缘性客群和养老客群，比如丽阳街西段（丽阳门往西）周边拆迁户……
PART3
稀缺性
回顾近些年的城西板块，不难发现涉宅地块出让数较少。
年至今，七年间，城西板块仅成功出让了6宗地块；且年9月-年9月，城西板块已经整整2年时间未有新地放出，这也就意味着待云悦尚品最后3套房源卖出后，城西板块新房房源彻底“断供”！
年9月
华鸿·云悦尚品，成交楼面价元/㎡
年8月
中梁·天辰壹号，成交楼面价元/㎡
年8月
中山邸，成交楼面价元/㎡
年10月
括苍路与灯塔街交叉口东南侧地块
年4月
世茂·璀璨澜园，成交楼面价元/㎡
年5月
括苍邸，成交楼面价元/㎡
年5月
绿城·留香园，成交楼面价元/㎡
如此局面下，该地块的推出将会是城西板块的“唯一”存在。
据粗略统计，城西板块现有部分住宅产品在售均价基本在2万/㎡以上，特别是准新房项目单价更高，在2.5万/㎡以上。
那么，预计该项目开盘备案均价会在2.5-2.6万/㎡这个区间范围内，项目总货值预估7亿左右。
图源网络
此外，由于城西板块的特殊性，-年仅天辰壹号、云悦尚品两个新房项目在售，且不具备时间一致性。
据计算，年，天辰壹号月均去化套；年，云悦尚品月均去化32套。
假设按照月均30套的去化速度估算，一年内，括苍路与灯塔街交叉口东南侧地块就能全部销售完毕。但是当下行情整体热度依旧低迷，大部分刚需、改善、投资人群处于观望状态，这对于房企拿地、楼盘销售等环节影响较大。
总的来说，括苍路与灯塔街交叉口东南侧地块优势和劣势均极其明显，优势在于地段好、配套好，外在因素强势；劣势在于体量小、规划难，自身弊端显著。
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