今年以来，奉化的行情把很多人看傻了。
就拿最近的宝龙TOD奉甬新城来说，十期套高层领出预证，0户线上登记，在各大中介的共同努力下，开盘当日仅售出4套，与之前十开十罄的战绩比相去甚远。
此外，江口的荣安艺尚湾，方桥的荣安林语秋月近期加推，去化也不尽理想，当日销售都不足15%。
图片源自华星研策
据华星研策近一年奉化开盘去化监测数据显示，今年奉化开盘去化率是近两年的最低点。
不仅是偏远的萧王庙、溪口等乡镇板块，就连此前“日光”、“千人摇”的高热度板块主城区、方桥也是如此。
奉化的新房不好卖了，已成为当下楼市的共识。
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奉化的热源于政策的利好。
年，奉化撤市设区，开始融入主城。这一次行政区划调整，意在南拓。奉化拥有大片待开发土地，离主城区又近，正好能承担起主城区的功能外溢。
尤其是当年的当红炸子鸡——方桥。距离上，方桥是奉化距离宁波主城最近的板块。配套上，白纸作画，各方面都在规划建设中。
已通车的机场快速路和地铁3号线（Live宁波摄于21.8.10）
交通方面，纵向有机场快速路，横向有鄞城大道。另外，地铁3号线鄞奉段去年已经通车，未来考虑在方桥站与地铁2号线衔接，大大缩短奉化与宁波主城的通勤时间。
医疗配套，医院异地建设，选址方桥，目前正在进行外立面的施工，预计年可投入使用。
△医院位于方桥的异地院区实景（Live宁波摄于21.8.10）
孩子读书问题也不用担心，从幼儿园到公办学校全部崭新建成。
方桥街道中心幼儿园19年投入使用（Live宁波摄于21.8.10）
方桥首个九年一贯制学校——上海师大附属宁波实验学校也已建成交付，并完成了首届招生工作，今年9月将正式开学。
上海师大附属宁波实验学校实景（Live宁波摄于21.8.10）
商业方面的建设进度则有点落后。目前金茂的TOD综合体在建，预计年建成。地铁琎琳站西侧，总建约14万的商住地块也在5月由绿地中交竞得，未来除了住宅，还将建设TOD商务中心。
宁波生命科学城效果图，来源于网络
同时，方桥所在的宁南新城也在积极引进导入产业。去年，中交未来城的中交壹里科创云廊开工，“4+10”家行业领军企业携手入驻，还有总投资约46.9医院落地。
金茂打造的生命科学城，大力发展“大健康产业”，除了医院，总投资约8个亿的奉盛国际医疗健康管理中心、以及妙健康数字宁波城市总部等项目都已确定落位。
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在楼市上，宁波17年出台限购、限售政策，而19年还“不限售不限购”的方桥，对购房者来说，简直“太香”了。
种种概念和配套落地，房价1字头的低门槛，吸引了大量投资客的涌入。
方桥第一个新盘——宁南金茂悦，达到万人登记的热度。此后，荣安林语春风、绿城桂语朝阳、保亿未来风景里、华鸿国璟府等一众新盘“逢开必光“是常规操作。
还有楼盘，几百套可售房源，线上开盘仅几秒时间，所有房源全部售罄，去化率高达%。
当时用“一房难求”来形容方桥，再恰当不过了。
方桥的热基本上是由投资客捧起来的，部分楼盘投资客占比起码在70%以上。
我的一位同学，拆迁之后手上有闲钱，限购圈内房票占满，去年一口气买了两套方桥的房子。
因为没房票而涌入方桥的外地人，更是数不胜数。
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但限购限售后，现在的方桥，已经可以随到随买了。此前“日光”的情况，早已不复存在。
前两天，我特意跑了一趟方桥。方桥目前只有1盘在售，2盘待售。
荣安林语秋月是方桥唯一有房源在售的新盘，今年共加推了三次。
1月首开当日去化70%，4月二批开启分销，当日去化69%，8月三批次，当日去化仅9%。
我们到达售楼处的时候是下午2点半左右，售楼处里没有一个客户，门口的登记表还是空白一片。
置业顾问告诉我，限购之后，客户减少很多，目前来购房的基本是刚需。
根据现场的销控表看，前两批次还有少量顶天立地的余房在售，三批次去化不到1/4，楼层、朝向都可以随便选。
荣安林语秋月现场（Live宁波摄于21.8.10）
随后我们又来到了马路对面的蓝光月映华章，去年12月首开还算顺利的蓝光月映华章，因为蓝光集团资金问题，如今工地已停工，陷入“烂尾”危机。
售楼处内仅一位物业人员和一位营销人员，据透露，目前正在与几家开发商恰谈第三方合作事宜。
此前有不少一期业主前来询问工程进度问题，现场工作人员表示，蓝光并没有跑路，只要等第三方合作达成，将会开展复工和二批次销售等工作。
蓝光月映华章工地实景（Live宁波摄于21.8.10）
从现场工地实景看，首批开工的楼栋大部分已出地面4-5层，不过与对面的荣安林语春秋月相比，进度明显落后不少，据悉，已停工大半年了。
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当然，出现“烂尾”危机，并不是方桥市场冷到房不掉，导致资金链断裂，主要还是开发商自身问题。
目前方桥在建的其他几个新盘项目，基本都在顺利开展建设工作。保亿未来风景里顺利交付，宁南金茂悦已建成，荣安林语春风、绿城桂语朝阳、华鸿国璟府等盘也已结顶。
方桥在建新房实景，左为荣安林语春风，右为宁南金茂悦（Live宁波摄于21.8.10）
虽然遭受去年二套首付需6成，今年限购限售等调控政策影响，大大打击了投资客，使整个方桥热度下降不少。
但方桥的价格和地段，在整个宁波依然有优势。一些买不起主城区房子的购房者，尤其是工作在南商、鄞州核心区的刚需还是会选择方桥。
二手房市场，新盘还未大量交付，仍以安置房为主，投资客抛售现象未出现。
无论是刚交付的商品房保亿未来风景里，还是次新安置房方阳紫薇苑、百合苑，均价基本都与新房持平，价格整体平稳，在2万/平左右。
数据来源：贝壳找房
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与当下低迷住宅市场形成了鲜明对比的是火热的土拍市场。
今年开年，方桥一宗宅地土拍，21家开发商参与竞拍。最终，地块以元/㎡+㎡人才房由华鸿拿下，实际地价高达近1.7万/㎡，刷新奉化地价天花板。
在5月的首批集中供地中，绿城以封顶楼面价+自持租赁住房㎡、荣安以封顶楼面价+人才安居专用房㎡各拿下一宗宅地，以及上面提到的绿地中交竞得的商住地块也是经历了多轮竞价。
按常理来说，奉化的市场降温如此明显，开发商拿地会更加谨慎才是，如此反常的现象在很大程度上也能说明，房企对奉化依旧充满信心，奉化楼市的利好也远未出尽，未来依旧可期。
限购、限售、限贷，虽然会让新房市场短期出现惨淡的情况，但对投资客的打击，也是为了能让自住刚需更好的入场。后续以自住为主，反而会让市场趋向稳健。
在方桥转了一圈后，我发现比起建设如火如荼的住宅项目，产业项目、商业配套项目的进度还是相对落后的。
现阶段的方桥城建面，大片的农田与村庄，稀少的人流与车流，几个新建成的小区入住率不高，缺少活力，新城建设还在起步阶段。
要产业、要就业、要人是未来板块需要重点攻克的课题，好在去年开始陆续有项目签约落地，方桥所在的“宁南新城”也被纳入宁波“十四五”城市发展重点区块，区域价值持续提升，再给方桥一点时间。
END
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